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Immobilien United States of America

Das Immobilien System in den USA


Das Immobilien System in den USA ist sehr anders als in vielen Laendern in Europa. Es ist meiner Meinung nach fuer alle Beteiligten (Kaeufer, Verkaeufer und Immobilien Makler) ein besseres und mehr kundenorientiertes System.


Wir haben hier ein sogenanntes MLS System. (Multiple Listing Service). Es ist eine zentrale Datenbank, in die jeder Makler seine "Listings" (Haeuser, die er im Auftrag seines Kunden verkauft) eingibt. Auf diese zentrale Datenbank hat jeder Makler Zugriff. Das heisst jeder Makler kann jedes Objekt, das sich auf dem Markt befindet, verkaufen, unabhaengig welcher Makler oder welche Firma es im Angebot hat. Es ist wie ein "grosser Topf" in den jeder Makler seine Angebote reingibt und jeder Makler hat Zugriff auf diesen "grossen Topf".


Das MLS System ist ein sehr komplexes Programm und die Makler koennen ganz gezielte Suchkriterien eingeben - im Prinzip koennen wir mittels MLS Haeuser heraussuchen, die den einzelnen Kundenwuenschen sehr nah kommen. Es gibt Kriterien wie bspw. Preisvorstellung, Wohnflaeche, Schwimmbad, Garage, Golf Platz, Meerzugang und viele hunderte mehr. Das MLS "spuckt" dann aus dem gesamten Angebot von Immobilien alle Haeuser aus, die diesen Auswahlkriterien entsprechen.


Zugriff auf diese Datenbank haben Immobilien Makler die den lokalen Realtor Associations (Verband der Immobilien Makler) angeschlossen sind. Die meisten Makler gehoeren diesem Verband an.


In vielen Gegenden der United States gibt es ein Programm mit dem Namen Listingbook. Ein angeschlossener Makler kann mit Hilfe dieses Programms auch den Kunden Zugriff auf diese zentrale Datenbank gewaehren. Listingbook macht updates mehrmals taeglich und dadurch sind auch die Informationen in Listingbook immer aktuell.


Viele andere Suchmaschinen geben zwar die Moeglichkeit Immobilien mit Hilfe von Auswahlkriterien zu finden, jedoch sind solche Informationen haeufig veraltet.


Noch ein Wort zu Kommission; Die Kommission wird in der Regel vom Verkaeufer bezahlt. Der Kaeufer Makler und der Verkaeufer Makler teilen sich diese vom Verkaeufer bezahlte Provision.


Wir als Makler arbeiten in den USA eher miteinander als gegeneinander und dieses System erlaubt uns, als Immobilien Makler, unsere Kunden besser zu beraten und einen besseren Service zu bieten.


Hier sind noch ein paar Begriffe im Zusammenhang mit der zentralen Datenbank und/oder Statusbeschreibung einer Immobilie:


Active: bedeutet, die Immobilie befindet sich auf dem Markt und steht zur Verfuegung


Pending: bedeutet, die Immobilie ist unter Vertrag, d.h. Kaeufer und Verkaeufer haben sich auf Preis und Bedingungen des Kaufvertrags geeinigt und haben einen legal bindenden Vertrag, der im Prinzip nur noch auf den Abschluss wartet. Der Kaeufer hat sein Treuhandgeld/Escrow auf ein Treuhandkonto eingezahlt.


Sold: bedeutet, die Verkauf ist abgeschlossen und dieImmobilie hat Besitzer gewechselt


Jetzt gibt es noch "Zwitter Situationen"


active contingent: bedeutet, die Immobilie hat einen von Kaeufer und Verkaeufer akzeptierten Vertrag, der jedoch davon abhaengig ist dass gewisse Dinge/Events oder Ereignisse ausstehen, die moeglicherweise diesen Vertrag aufloesen koennten. Bspw. Abhaengig von Finanzierung, Abhaengig vom Verkauf einer anderen Immobilie, Abhaengig von einer Home Inspektion, und so weiter. Meistens sind diese Abhaengigkeiten zeitlich begrenzt und wenn dieser Zeitraum verstreicht ohne das diese Abhaengigkeit erfuellt worden ist, kommt diese Immobiie zurueck auf den Markt.


Und dann gibt es noch meine "liebste " Status Bezeichnung und die waere: active contingent shortsale Hier ist ein Vertrag, der von Kaeufer und Verkaeufer akzeptiert wurde, jedoch muss er von der Bank des Verkaeufers noch genehmigt werden - und das ist ein ganz anderes Thema.


Wie bereits gesagt, die meisten Kosten fuer den Abschluss zahlt der Verkaeufer (in der Regel). Der Verkaeufer zahlt die Title Search (die macht sicher, dass das Objekt frei ist von allen Belastungen und Altschulden), der Verkaeufer zahlt die Title Insurance (eine Versicherung, die dafuer aufkommt, sollte die Title Search etwas uebersehen haben), die Eintragungsgebuehren und die Eintragungs Steuern, auch zahlt der Verkaeufer die Provision fuer beide Makler (den Verkaeufer Makler und den Kaeufer Makler). Der Kaeufer zahlt in der Regel lediglich eine geringe Abschlussgebuehr an die Title Company - meistens weniger als $ 500.00. Natuerlich zahlt der Kaeufer die Gebuehr fuer eine Home Inspektion (wenn gewuenscht - jedoch ganz sicher empfehlenswert), die das Haus grundlich untersucht und sollten Defekte festgestellt werden, kann der Kaeufer vom Vertrag zuruecktreten, der Kaeufer zahlt ausserdem die Abschlussgebuehren fuer seine eigene Hypothek, wenn er eine solche in Anspruch nimmt, denn mit dieser hat der Verkaeufer ja nichts zu tun.


Wenn ihr Fragen habt zu Immobilien und dem Ablauf eines Immobilienkaufs, bitte schickt mir ein email, ich antworte gerne.


Herzliche Gruesse aus sunny Florida.

Autor:
Monika Wilson
Century 21 Sunbelt Realty
725 Cape Coral Parkway West
33914 Cape Coral, Florida
USA

Telefon: +1 239 8239683
Fax: +1 239 7313160
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