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Immobilien United States of America

Wie funktioniert der Immobilienmarkt in Florida?


Der Immobilienmarkt in den USA ist mit fast 15% Anteil am gesamten GDP (Gross Domestic Product/ Bruttoinlandsprodukt) eine wichtige Facette im ökonomischen Gesamtgefüge. In Staaten wie Florida ist der Immobilienmarkt der "Backbone" der state economy. Es ist daher auch nicht verwunderlich, dass der Immobilienmarkt in Florida relativ stark vom Government reguliert wird.

Wer darf in Florida eigentlich mit Immobilien handeln (Verkauf oder Vermietung)? Es dürfen nur Personen, die eine entsprechende Ausbildung durchlaufen und ein "State Exam" bestanden haben. Ferner müssen in einem 2 Jahres-Rhythmus Erneuerungskurse ("Continuing Education") nachgewiesen werden, um die License nicht wieder zu verlieren. Es gibt natürlich, wie so immer, wieder Ausnahmen.

Wer darf ohne "License" Immobilien verkaufen? Personen, die ihre eigene(n) Immobilien verkaufen brauchen keine License. Ein "For Sale bei Owner" darf also selbstverständlich sein Eigenheim verkaufen. DerAngestellte eines Appartmentkomplexes darf Appartments für den Besitzer verkaufen; aber nur wenn er ein Gehalt bezieht (keine Commission) und wenn sein Office auf dem selben Gelände liegt. Es ibt noch ein paar exotische Ausnahmen, aber generell kann man sagen: eigentlich muß jeder Immobilienmakler in Florida eine License haben.

Was ist ein Realtor®? Ein Realtor® ist eine Person mit Florida State „Real Estate Salesperson“ License, die Mitglied im "Board of Realtors" (Trade Association/ Berufsverband) ist ( ca. 1.2 Mio. Mitglieder) unddess Regelwerk anerkennt. Das Regelwerk legt genau fest, wie das Business durchgeführt werden sollte (Code of Ethics). Kleinere Regelverstöße werden intern geahndet (Abmahnug, Ermahnung etc.), gravierende Regelverstöße werden an die FREC (Florida Division of Real Estate) weitergeleitet. Die FREC kann Bußgelder erheben, die License auf Zeit oder zeitlich unbegrenzt aufheben und (zusätzlich)/oder zivilrechtlicheSchritte einleiten.

Gibt es Makler, die keine Realtors® sind? Gibt es, sie dürfen sich aber eigentlich nicht "Realtor® " nennen, denn "Realtor®" ist ein Trade-Name. Umgangssprachlich hat sich aber etabliert, dass jede Person, die mit Immobilien handelt, einfach Realtor® genannt wird. Das ist eigentlich auch kein Problem, wichtig ist hierbei nur zu wissen, das "unechte" Realtors nicht am Multiple Listing Service teilnehmen können - und das hat, wie sich gleich zeigt, weitreichende Konsequenzen.

Was ist NAR, FAR und SAR? Der Berufsverband der Makler in Amerika gliedert sich in National Association of Realtors, Florida Association of Realtors und, in unserem Fall, in die Sarasota Association of Realtors. Wichtig ist nur, dass die NAR die meisten "Multiple Listing Services" und das „IDX“ (Internet Data Exchange) reguliert. Darüberhinaus betreibt der Berufsverband Lobbyarbeit und stellt umfangreiche Fortbildungskurse und Informationsmaterial zur Verfügung.

Was bedeutet "Multiple Listing Service?" Das MLS ist eine Immobilien-Datenbank zu der nur Mitglieder des Berufsverbandes Zugriff haben. Im MLS findet jeder Realtor® , vorausgesetzt er hat sich mit dem sehr umfangreichen System beschäftigt, die Nadel im Heuhaufen. Wie schon gesagt, jeder Realtor® stellt die Daten seiner Objekte ins MLS und jeder Realtor® darf das Objekt vermarkten und verkaufen. Auf Deutschland übertragen würde es bedeuten, dass Makler Müller in Müchen auch das Objekt von Makler Schulz in Thüingen verkaufen könnte. Selbst ein Makler aus „Schläfrig“- Holstein könnte seinem Kunden eine x-beliebige Immobilie (solage sie denn gelistet ist) in München verkaufen - wenn er denn einen Kunden hätte. Die Commission wird entsprechend aufgeteilt (Commission Split), meist 50:50, selten ungleich, da es zu Verwerfungen führen kann.

Jeder Realtor® hat somit, je nach Größe seines lokalen MLS-Zweiges, 20,000-40,000 (oder mehr) Objekte, die er zum Verkauf anbieten kann. Er ist nicht auf seine gelisteten Objekte oder die gelisteten Objekte seiner Firma beschränkt. Er bräuchte in Wirklichkeit keine einzige Immobilie in seinem Bestand haben - solche Makler gibt es auch: sie nennen sich "Seller's Agents". Theoretisch könnte ein Realtor auch auf den gesamten MLS Datenbestand der Vereinigten Staaten zurückgreifen, aber warum sollte ein Realtor in Florida Immobilien im unbekannten Dakota verkaufen wollen?

Was ist IDX? Internet Data Exchange bezieht sich auf die Internet-Vermarktung der gelisteten Objekte. Wie erwähnt, dürfen alle Objekte in einem Gebiet von jedem Realtor vermarktet werden. Ist er Mitglied im MLS muß er unverzüglich die Beschreibungen und Bilder ins MLS stellen. Mittels IDX darf dann jeder Realtor® die Daten aller Objekte auf seiner eigenen Webseite den zukünftigen Kunden zur Verfügung stellen. Duch die IDX -Schnittstelle wird der Öffentlichkeit also die Möglichkeit eingeräumt, sich relevante Informationen über gelistete Immobilien zu beschaffen.

Die Informationen beziehen sich jedoch nur auf allgem. Objektdaten; vermarktungsrelevante Daten (Ansprechpartner, Verkaufsbedingungen, Vertragsinhalte, Disclosures etc.) werden nicht zugänglich gemacht. Die Application läßt sich leicht in Webseiten integrieren und ist bis ins Deteil steuerbar. Man kann genau festlegen, was der Webbesucher sehen soll - und was nicht. Somit läßt sich wichtige Information darstellen, unwichtige, persönliche oder ablenkende Details kann man ausblenden. Der Service kostet schon ein paar $$s - daher hat nicht jeder Realtor IDX.

Was ist der Unterschied zwischen "Public MLS" und "Agent MLS"? Das "public MLS" ist ein Multiple Listing Service "Light". Als Mitglied des MLS bekommt man seine eigene Webadresse eingeräumt auf die dann jeder Immobiliensuchende gehen kann. Im Gegensatz zum IDX kann man diese Variante nicht in die eigenen Webseite einbinden, man kann nur den "Link" an seine Kunden weitergeben. Diese Application bleibt also immer auf dem Server des MLS. Das ist okay, nur weniger beeinflussbar. Das “Agent MLS” (also die "Vollversion") hingegen ist “Password geschützt” und nur den Mitgliedern des MLS zugänglich. “Public MLS” bietet nur begrenzte Information für die Öffentlichkeit, das “Agent MLS” bietet alle erdenklichen Informationen.


Realtor oder Broker? Genau genommen ist der Realtor® eine "real estate sales person". Er darf im Namen und unter der „Fuchtel“ eines Real Estate Brokers Immobilien-Transaktionen durchführen und bekommt dafür den vereinbarten Anteil der „Commission“. Jeder Makler startet als „sales person“ und darf frühestens nach 3 „Lehrjahren“ die weiterführende Ausbildung und Lizenzierung zum Broker machen. Da Selbständigkeit auch so seine Tücken hat, bleiben viele "Sales Persons"... eben "Sales Persons". Um sich Fortzubilden legen manche "Sales Persons" die Brokerprüfung ab. Machen sie sich dann auch nicht selbständig und verbleiben in der selben Position wie vorher, werden sie von nun an "Broker Associates" genannt. Broker Associates erhalten keine weiterreichenden Befugnisse, nur der "Managing Broker" kann der "Boss" der Company sein. Nun ist das mit dem „Boss“ auch nicht ganz so wörtlich zu nehmen, denn alle „sales persons“ sind sowieso „independent contractors“. Die „Weisungsbefugnis“ beschränkt sich ausschließlich auf die Einhaltung der Regeln und Gesetze.- wann oder wie die "Sales Person" ihren Job macht ist nicht seine Sache. Nur mit Broker License darf man sich selbständig machen; daher ist es immer gut, wenn man sie in der Hinterhand hat. Man ja nie wissen.

Was ist ein "Listing?" Ein Listing ist eine Immobilie, die aktiv im MLS zum Verkauf angeboten wird. Der Käufer tritt mit einem Realtor in Kontakt, der nimmt dann alle relevanten Daten und Fotos auf und stellt die Immobilie ins MLS. Ein "listing contract" ist in der Regel für 3-6 Monate für beide Parteien verbindlich. Ein"Listing Agent" handelt im Namen des Verkäufers und darf in Verkaufsverhandlungen keine "intimen" Kenntnisse des Verkäufers preisgeben. Sollte der Listing Agent auch noch das Glück haben einen Käufer zu finden, sitzt er oft zwi

Autor:
Karin Heitmann
Bay Breeze International Realty LLC
2414 Sonoma Dr. W.
34275 Nokomis
USA

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