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Immobilien United States of America

Steuerfrei – wirklich? Oder doch nur wieder ein Traum?


Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und dient ausschließlich der allgemeinen Information.

Eine Ferienimmobilie, die nur eigengenutzt wird, ist generell steuerfrei. Jetzt freuen Sie sich aber nicht zu früh! Das bedeutet jedoch noch lange nicht, dass der Besitzer keine Grundsteuer (property tax) zu zahlen braucht. Dafür gibt es keine Befreiung und die Steuerermäßigung (homestead exemption) bekommt ein “Non-Resident-Alien” leider auch nicht. Die Property Tax wird entgegen langläufiger Meinung, für Ausländer sowie für US-Staatsbürger in gleicher Weise berechnet. Es gibt wirklich keinen “Ausländerzuschlag”. Der Amerikaner aus New York vergißt über die “Property Tax” die gleichen Krokodilstränen.... wie der deutsche Immoblienbesitzer aus München.

“Unter welchen Umständen kommt ein deutscher Ferienhaubesitzer auch in den Genuß der homestead exemption?” werden wir oft gefragt, lieber Leser. Die Antwort ist brutal:”Unter keinen Umständen. Sorry.” Ein Immobilienbesitzer ohne Green-Card oder Dauer-/Arbeitsvisum ist ein “non-resident-alien”. Als Alien (funny- jeder denkt an grüne Männchen) darf er nur zeitlich begrenzt unter Floridas Sonne brutzeln. Folglich kann er die Immobilie nicht als Lebensmittelpunkt (primary residence) anmelden. Oh doch, er kann – nur wird ihn niemand erhören.

Zurück zum Thema: Die Eigennutzung der Ferienimmobilie wird also, wie bereits vorher erwähnt, per se nach dem Erwerb nicht besteuert. Es wird nicht, wie in vielen Gebieten Deutschlands üblich, eine Sonderabgabe (Kurtaxe, Zweitwohnungssteuer, oder wie schön auch immer der Name klingt) auf die Nutzung erhoben. Die Betonung liegt aber auf dem Wort “Eigennutzung”. Bei ganzjähriger Vermietung oder Mischnutzug haben wir ein vollkommen anderes Scenario, denn nun sprechen wir von einem Business (Gewerbe). Ein Business ist aber eine seriöse Angelegenheit und kein Fun mehr!

Immer wenn in einem Business Dollars fließen riecht Uncle Sam förmlich die "Green-Backs" (dabei heißt es immer Geld stinkt nicht) und will einen Teil vom Gewinn. Auch “Non-Resident Aliens” werden dann plötzlich steuerpflichtig und müssen eine US-Steuererklärung abgeben. Bei ganzjähriger Vermietung ist die Erkläung relativ simpel. Es werden, wie in Deutschland auch, Kosten und Abschreibungen von den Einnahmen abgezogen und die verbliebene Summe versteuert. Bei Mischnutzung (Eigennutzung und temporärer Vermietung) wird es komplizierter, denn es gilt Time Limits zu beachten. Wichtig ist auch das Verhältnis der Anzahl der Eigennutzungstage zu den Vermiettagen. Es sollte in jedem Fall ein amerikanischer Steuerberater in den Prozess mit eingebunden werden. Der kann die Vermiettage und seine Dollargebühren schneller zählen als Sie..

Uncle Samy schlägt noch einmal zu: Bei saisonaler Vermietung wird eventuell auch eine “Sales Tax” und eine “Bed Tax/Tourist Tax” (Equivalent zur Kurtaxe) fällig, die auf die jeweils vermieteten Tage erhoben wird. Bei diesen Steuerarten muß man beachten , dass sie keine Jahressteuern sind sondern gegebenenfalls quartalsweise oder monatlich bezahlt werden müssen. Bei Nichtbeachtung können erhebliche Unannehmlichkeiten in Kraft treten. Wenn sie einmal richtig Ärger haben möchten, zahlen Sie diese Steuern um Himmelswillen nicht. “Nette” Post aus Florida ist garantiert - und wer hätte nicht nette Post aus dem "Sunshine State"?

Noch ein wichtiger Tipp: auch wenn Sie Ihre Ferienimmobilie nur zur Eigennutzung erwerben, behalten Sie sich alle Belege auf. Kaufpreis, Transferkosten, Versicherung, Steuern, Reparaturen usw. - einfach alles - denn beim Verkauf könnte eine Gewinnsteuer (Capital Gain Tax) fällig werden. Angenommen Sie sind ein Klückspilz - Sie kaufen für $250,000 und verkaufen 5 Jahre später für $350,000. In diesem Fall wären $100,000 Ihr zu versteuernder Gewinn. Uncle Sam guckt schon wieder um die Ecke: Sie dürfen aber alle Kosten der vergangenen Jahre gegenrechnen und Ihren zu versteuernden Gewinn “kleinrechnen” oder sogar abschreiben. Na, das ist doch wenigstens ein Lichtblick, oder?!

Amerika ein Steuerparadies? Vielleicht eher die Bahamas, Bermudas, oder die gute alte Schweiz.

Autor:
Karin Heitmann
Bay Breeze International Realty LLC
2414 Sonoma Dr. W.
34275 Nokomis
USA

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